房產開盤流程是什么？房產開盤流程要注意什么？

買房的基本流程就是買房前期的準備工作——選房看房——認購簽約——辦理貸款——收房驗房——裝修入住——產權證的辦理。

第一步：買房前的準備工作

中國人重家，買房能夠給人一個安全溫暖的家，在購買新房前要思索的問題就是我為什么要買房，為什么會選擇新房呢?購買新房的好處有哪些呢?新房的好處：a、 房地產開發商一般對新房的外觀都頗為講究、新穎，具有現代感;在戶型設計上注重通透、私密性，布局合理，同時房型可選擇的余地較大。b、 新房貸款較方便。新房一般戶型面積較大，小戶型產品較為稀缺，由此也造成總價自然不菲。c、 新房在前期可能存在物業管理不到位等問題，但多數新房物業服務、配套設施較成熟，綠化、保安等方面較完善，但管理費用也相對較高。

買房要做好哪些心理準備？

1、對樓盤價格及買房區域作好心理準備。

在購房前需對樓盤價格做好兩方面的心理準備。首先是能承受的房屋總價是多少，根據該總價，你可以換算出你有能力購買的房屋的均價和面積，并產生相應的組合方式。根據房價及交通需求也可以大概規劃好自己的選房區域。

(1)如果是自住，應多從房屋本身情況和自己的償付能力考慮，在同一水平線上，再優先考慮地段、配套設施、區域未來發展遠景等影響房價升值的因素。

(2)如果是投資或自住兼投資，建議優先考慮樓盤的地段和環境及樓盤本身的屬性(即是否是容易出售或出租的物業類型)。同時，由于目前國家的政策偏向為限制房產投資行為，因此，在購置新房前最好對如果轉手交易的話所付出的營業稅等各項成本計算在內，主要為：如果房屋辦證未滿五年即進行轉讓需交納營業稅(評估價*建筑面積*5.85%)和房屋評估價1%的個人所得稅。

2、經濟能力的測算

買新房是一件高興的事情，也是件大事，關系到個人及家庭數年甚至數十年的生活，因此，買房前的資金準備非常重要。從下定了決心到買著了滿意的住房，可不是一件容易的過程。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄，而且可能一生中的許多年都要為還銀行貸款奮斗。買房前的資金準備中“房價”是重要組成部分，但需明確的是，買房所涉及的費用不僅為房價，如果買房前只注重房價而忽略其他問題，往往會造成整個購房預算的超支，甚至達到買得起而住不起的尷尬境地。

第二步：選房看房

挑選房源最好不要固定在一個地段，要變換各種思路選擇置業地點。在選擇房源的過程中，應當在能夠承受的價格范圍內做出一個最合理的投資。

到現場去看看房子

1、 首先要考察開發商銷售的項目是否五證具全，只有擁有五證的項目才是合法的銷售項目。如果您看的是現房，還要向開發商索取兩書。

到底是哪五證，又是哪兩書呢?詳情請參考：商品房銷售應具備哪“五證”?

2、 考察項目的周遍大環境，包括人文環境如何：生活、商業配套設施是否齊全：交通狀況如何：有沒有娛樂、體育休閑場所：有沒有醫院、學校、幼兒園等公共設施：附近有無工廠等。

3、 如果是期房，您要對開發商的信譽、實力進行考證。看看開發商以前是否還開發過其他的項目，項目開發的結果如何：看看工地的場容場貌，現場施工管理是否井然有序，結構施工的質量;考察售樓處的布置以及銷售人員的素質;考察樣板間等等(如果是銷售代理售房，則應對代理的實力情況進行了解)。

4、 如果是現房，您還要考察一下小區內部的環境、規模、綠化面積、道路、樓間距以及考察房屋的質量等等。

第三步：認購簽約

在簽合同之前，需要仔細查驗發展商的資格。一切檢查完畢后，還需要交納一定數額的定金。如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協助辦理。開盤的三大基礎的條件:

取得政府銷售許可文件:根據項目發展計劃的開盤節點，政府銷售許可文件取得計劃的制定; 密切關注工程的進度和營銷的進展，執行計劃要嚴格，可考慮根據營銷進展適當的調節銷售許可文件范圍;

良好的前期推廣:對市場和客戶充分調研的基礎上將產品價值信息進行包裝，在前期使用最有效率的途徑，例如媒體廣告、新聞報道等傳遞給客戶，使客戶產生購買欲。

客戶儲備充分有效:制定明確的目標在客戶儲備中，在客戶慢慢積累的過程中，逐步規劃價格區間，剔除無效用的客戶，不斷量化分析，準確的掌握有效客戶的數量。客戶儲備中，盡量儲備更多的客戶，減少客戶的流失。

在這三項里面，良好的前期推廣是非常重要的。

前期推廣的基本原則:首先，效率要較大化;其次，產品價值信息要充分展示;然后，系統宣傳要有層次、有焦點;較后，宣傳調性與產品檔次一定要匹配。

前期推廣的實施:

a.市場調研分析

市場調研分析包括了對宏觀政策、潛在客戶、競爭項目、區域市場等的調研分析。

b.宏觀政策調的研分析

關注項目所在城市近半年或一年內有沒有針對房地產的財稅、國土、規劃等政策的出臺。

c.區域市場的調研分析

關注項目所在城市近一年同類型物業銷售套數、銷售金額、銷售均價、銷售面積，并對趨勢做出正確的判斷， 關注區域內市場的近日土地銷售信息。

d.競爭項目的調研分析

關注競爭項目產品結構和特點，競爭項目的銷售情況。

e.客戶調研的分析

有重視對目標客戶的一些研究，包括客戶的來源區域、需求情況、典型特征、信息獲取的途徑和消費習慣。

f.前期推廣途徑

根據項目營銷計劃來制定前期推廣計劃表，在不同階段進行整合推廣。

如何買新樓盤?怎么排號、選房?

首選選定一個大致的區域，然后比較此區域內的各個樓盤，最終選擇你想買的樓盤 。

然后就是牌號了，在排號之前先要實地觀察售樓處的沙盤和戶型圖 跟售樓員預訂好選擇的戶型。

當天牌號的話盡量早到，因為熱銷的樓盤都是供不應求的。而且是限量發售的，順利排到號后，那就付款拿房了。

延伸閱讀：

買新樓盤排號、選房注意事項：

穩：看房之前要作好準備，要穩打穩扎。對房子的信息當然是了解的越多越好啦！整理好被查看住房的有關資料和信息，心中考慮好，要著重注意哪些問題；同時隨身帶好皮尺、筆記本、筆和計算器，以為親自丈量、繪制平面圖之用。

準：對房子的信息了解透徹之后，接下來就是要選準房子了。

從價格、外環境、戶型、配套、交通等因素，全方位考慮。選一個適合的房子。

在這一點上，我是覺得富力新城特別滿足我個人的需求，環境好，戶型設計合理，交通也方便。

細：挑選一個稱心房子，要考慮的格外細致。戶型就一大重要考慮因素，而在這其中又有更多需要考慮的事項。

磨：不但晴天去看，下雨天也要去看。特別是購買頂層的，更要在雨天查看屋面有否滲水；

不但雙休日去看，平時也要去看的。因為周末住房周圍不少工廠休息，噪聲、污染發現不了，工作日的時候，易如實發現問題。首選選定一個大致的區域 然后比較此區域內的各個樓盤 最終選擇你想買的樓盤

然后就是牌號了 在排號之前先要實地觀察售樓處的沙盤和戶型圖 跟售樓員預訂好選擇的戶型

當天牌號的話盡量早到 因為熱銷的樓盤都是供不應求的 而且是限量發售的 順利排到號后 那就付款拿房了排號一般都開發商的一種促銷手段,一般讓購房人先交意向金辦個卡,先到將要賣的部分樓盤排號,再用排號機自動選號,每人都會選出一個號,以這個號為順序依次看房選房。買新樓盤排號、選房注意事項：

根據網友的和朋友的開盤選房經驗，總結了以下四要訣：

穩：看房之前要作好準備，要穩打穩扎。對房子的信息當然是了解的越多越好啦！整理好被查看住房的有關資料和信息，心中考慮好，要著重注意哪些問題；同時隨身帶好皮尺、筆記本、筆和計算器，以為親自丈量、繪制平面圖之用。

準：對房子的信息了解透徹之后，接下來就是要選準房子了。

從價格、外環境、戶型、配套、交通等因素，全方位考慮。選一個適合的房子。

在這一點上，我是覺得富力新城特別滿足我個人的需求，環境好，戶型設計合理，交通也方便。

細：挑選一個稱心房子，要考慮的格外細致。戶型就一大重要考慮因素，而在這其中又有更多需要考慮的事項。

磨：不但晴天去看，下雨天也要去看。特別是購買頂層的，更要在雨天查看屋面有否滲水；

不但雙休日去看，平時也要去看的。因為周末住房周圍不少工廠休息，噪聲、污染發現不了，工作日的時候，易如實發現問題。

挑選戶型的“三大原則，八項注意”：

(1)動靜分開

即起居室與臥室分離。起居室和臥室的位置安排上要求獨立設置，并要求互相之間干擾最少。

(2)餐廚分開

在廚房、餐廳與起居廳空間設計上，理想的家居設置應為廚房、起居室和餐廳分離設置，各空間功能明確，互不干擾,這種設置才能體現高尚的生活品質。

(3)考慮節能，以減少不必要的日常生活開支

我們在選擇居室時，要挑選人們經常活動的空間采用直接采光，可以節約能源。另外，樓房西端居室夏天西曬會使室溫很高，樓房北側房間嚴冬室溫很低，所以西外墻和北外墻應作隔熱保溫處理，這對于保持正常生活和節省空調能耗是必要的。

八項注意：

房門的開向要合理。居室的設計一般分為公共空間、居住空間以及廚、廁、陽臺等功能性空間，因此室內房門開設的位置，就要同時考慮到開向不影響使用的空間、居室的秘密性和空間阻斷性因素。戶門不宜正對客廳，更不應直對臥室。

客廳是相對獨立的空間，要求莊重雅觀，客廳的設計應盡量的方正，利于擺放家具；此外還要避免與客廳相連的房門過多，給人一種迷宮的感覺，造成視覺上的凌亂。

臥室的房門不宜直接與客廳相對，應與客廳有所回避，使臥室保持一定的私秘性。

廚房不宜與臥室過近，廚房門更不能正對臥室房門。為了居室內能有良好的居住環境，室內應采取在廚房甚至在客廳附近設置垂直排煙設施，它不影響室內美觀，也不會影響廚房的正常使用。

5．衛生間

衛生間不要正對客廳，

陽臺最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。好的陽臺設計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居者一份清新、爽快的心情。

7．室內走道

室內應盡量減少或避免狹長的走道。這種走道既不利于家具的擺放，又造成面積的浪費，對購房者來說，更是資金的浪費。

8．通風、采光

挑選住房時，還要注意，戶型的布局要有利于室內通風和采光。

磨：最后一點就是磨啦！沒有別的什么，其實就是根據以上的要點一點點細抓，細細研究，和銷售人員多聊聊，和老業主或者別的業主多溝通，全盤考慮。